Mietpreise in Berlin - ist die Mietpreisbremse die Lösung? - Berlin möblierte Wohnungen

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Dieter Steinmetz
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Mietpreise in Berlin - ist die Mietpreisbremse die Lösung?




Mietpreise

Die Mietpreise in Berlin steigen, die Politik möchte sich darum kümmern.
Kann sie das, so wie es notwendig wäre? Der Dornröschenschlaf
vergangener Jahre ist vorbei und nun kommt der Aufschrei.









So funktioniert Politik

Mieten mit der Mietpreisbremse deckeln und alle Probleme sind gelöst?

Wesentlich geht es darum, dass bei neu abgeschlossenen Mietverträgen die Höhe des Mietzinses gesetzlich gedeckelt wird. Real darf entsprechend eine die vereinbarte Miete (bei Neuvermietung) maximal 10% über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen.

Berlin hat, bedingt der der Entwicklung des Wohnungsmarktes, unmittelbar die Gesetzesvorlage umgesetzt. Hintergrund war die Argumentation, Wohnraum wieder bezahlbar zu machen.

Bestandsmieter waren und sind hiervon ausgenommen, weil die Möglichkeiten der Mieterhöhung ohnehin auf maximal 20% innerhalb von drei Jahren begrenzt ist und war. Dies aber desgleichen mit dem Blick auf die ortsüblichen Vergleichsmieten. Insofern war die sicherlich wohlgemeinte Einführung einer gesetzlichen Regulierung überhaupt nicht von Nöten.

Vielmehr war es aus meiner Sicht in Berlin ein etwas naiver (blinder) Aktionismus der Politik, weil der Wohnungsbau zwangsläufig im Fokus der Öffentlichkeit steht. Es ging und geht um bezahlbaren Wohnraum, um die soziale Mischung der Bezirke, um Miethaie, die sich bereichern und um die Gentrifizierung der Bezirke. OK, dann gibt es auch noch die Menschen, die einzelne Häuser unberechtigt ihr Eigen nennen, sie einfach besetzen und keinen Mietzins zahlen. Wobei letzteres sicherlich nicht den Wohnungsmarkt beeinflusst. Genauso sind jedoch Vermieter im Fokus der Behörden, die Wohnraum zur Nächtigung an Touristen anbieten.

Unstreitbar besteht in Berlin ein höherer Bedarf an Wohnraum, eben mehr als die Angebotsseite abdecken kann. M.E. ist es zu einfach hierbei nur auf die Vermieterseite zu deuten, weil der letztendlich die Kosten für den Mieter bestimmt.

Andererseits …, zwei Beispiele:

  • Hat der Senat sich nicht von den landeseigenen Wohnbaugesellschaften getrennt, sie als wirtschaftlich selbstständigen Einheiten verkauft?

  • Ich erinnere mich zugleich an die Diskussion um das Tempelhofer Feld. Waren es nicht dort die Bürger, die einer umlaufenden Bebauung mit Wohnungen widersprachen?


Relative Preisvergleiche sind nur die halbe Wahrheit

Schaut man sich die Mietspiegel (Bundesländer) diverser Immobilienportale an, dann liegt heute Berlin mit rd. € 10,– pro qm Wohnraum mit Hamburg (€ 12,–/qm) an der Spitze. Bei genauerem Hinschauen sieht man jedoch, dass

  • München mit € 16,– (Bayern jedoch nur rd. € 7,–),

  • Frankfurt am Main mit € 13,– (Hessen jedoch nur rd. € 6,–),

  • Stuttgart  mit € 13,– (Baden-Würtemberg jedoch nur rd. € 7,–) und

  • Ingolstadt  mit € 12,–

im Städtevergleich weit vor Berlin sind.

Hier findet man Berlin, immerhin Hauptstadt unserer Republik und internationaler Besuchermagnet, an neunter Stelle. Übrigens, nach weiteren Städten wie Heidelberg, Hamburg, Offenbach am Main und Mainz. Daneben bitte ich das Anprangern der relativen Mietsteigerungen im Bundesvergleich mit Vorsicht zu interpretieren, da es letztendlich mit der Höhe der Ausgangsgröße im Zusammenhang steht.



Kostensteigerung in allen Bereichen

Tatsächlich sind jedoch die Baustoffpreise in den vergangenen Jahren erheblich gestiegen, was den Neubau selbstverständlich beeinflusst, letztendlich die Mieten. Gleichzeitig stiegen die Preise für Bauland und bezugsfertigen Wohnraum in Form von Eigentumswohnungen. Letzterer in Berlin zum Vorjahr um rd. 5% auf rd. € 2.000,– pro qm. In München müssen Sie für diesen gleichen Quadratmeter jedoch rd. € 4.200,– bezahlen. Zwischen dieser Spreizung reihen sich Hamburg, Köln, Frankfurt am Main, Stuttgart und Düsseldorf ein.

Ein Baugrundstück in Berlin und normaler Wohnlage, also nicht am Potsdamer Platz, hat sich zum Vorjahr um rd. 11% verteuert (München fast 17% auf rd. € 1.300,–).
Überlegungen

Für mich stellt sich im Zusammenhang mit der Mietpreisbindung/ -bremse die Frage, ob es unseriös ist, wenn ein Vermieter seine Investitionen verzinst haben möchte? Sicherlich gibt es auch unseriöse Angebote auf dem Wohnungsmarkt. Andererseits, wenn Vermieter und Mieter mit den Konditionen einig sind, kann es nicht unredlich sein.

AlexanderplatzDiese Tage las ich, dass am Alexanderplatz eine Studentenunterkunft erbaut werden soll. Die Idee kommt aus den Niederlanden und dort werden 18 qm große Zimmer (Gemeinschaftsküche) für    € 745,– per Monat vermietet, mit Küchenzeile sind € 910,– fällig.

Aus eigener Erfahrung und Berichten aus unserem Bekanntenkreis wissen wir, dass gerade die großen Wohnungsbaugesellschaften bei notwendigen Instandhaltung oder Instandsetzungen sehr zurückhaltend reagieren, um nicht das Wort ignorieren zu verwenden.

Hier spielt auch längerer Leerstand von Wohnraum nur eine untergeordnete Rolle, da die Finanzierung aus der betrieblichen Kasse erfolgt. Hingegen bei der Festlegung des Mietzinses und den regelmäßigen Anpassungen, da spielt man gerne in den oberen Rängen mit. Eben ein Fragment, das sich aus der wirtschaftlichen Eigenständigkeit, letztendlich dem Verkauf von ehemaligem landeseigenem Wohnungsbestand entwickelte.

Wir vermieten unseren Wohnungsbestand seit 1994. Wir investieren regelmäßig in die Instandhaltung und Renovierung bei Einzug eines neuen Mieters. Die Wohnungen sind modern möbliert und wie häufig mussten wir bei Auszug Inventar ersetzen, weil zerstört oder unbrauchbar. So gibt es viele Kosten, die auf den ersten Blick gar nicht wahrgenommen werden und die nicht über eine Nebenkostenabrechnung gedeckt sind.



Die Verfassungswidrigkeit der Mietpreisbremse?

Berlin, 19.9.2017

In 2015 wurde die Mietpreisbremse aktiv, die den schnellen Anstieg des Mietzinses abdämpfen sollte. Das Berliner Landgericht bestätigte jetzt, dass dieses Mittel verfassungswidrig sei.

Das Gericht führte die Ungleichbehandlung von Vermietern heran, was ich auch in meinem vorherigen Text anführte. Nachvollziehbar ist der Widerspruch zum Grundgesetz, so eben wesentlich Gleiches gleich zu behandeln.

Eine Bestätigung des Bundesverfassungsgerichts steht noch aus.

Berlin in 2019
Frau Lompscher ("Die Linke", im rot-rot-grünen Senat von Berlin) entwirft erneut Ideen zur Mietpreisbindung. Es sind offenbar Verzweiflungstaten, da der Druck aus der Öffentlichkeit größer wird. Viele Mieter haben Angst vor Sanierungen, die zu erheblichen Steigerungen des Mietzinses führen. Das Schlimme an diesen Gedanken..., der Senat diskutiert sie sogar.

Wesentlich geht es um das Einfrieren der derzeitigen Mieten und die Festschreibung einer Mietobergrenze, egal wie investiert wurde. Egal wie sich die wirtschaftliche Situation des Mietobjektes darstellt. Konkret möchte sie den Investoren und Eigentümern einen Mietpreis vorschreiben und denkt an eine Obergrenze von maximal 10,-- Euro pro Quatratmeter Wohnfläche. Das bedeutet, Frau Lompscher erspart dem Eigentümer eine Kalkulation, die üblicherweise Kosten und Erträge abwägt. Eine Verzinsung des finanziellen Einsatzes, Rücklagen für Unvorhergesehenes, Rücklagen für Reparaturen, Vorfinanzierung der Nebenkosten usw. das existiert für diesen Senat nicht. Dafür hat man sich aber gerne eine nicht unerhebliche Erhöhung der Diäten genehmigt.

Mutmaßlich kennt Frau Lompscher solche politischen Maßregelungen, sowie persönliche und allgemeine wirtschaftliche Einschränkungen noch aus ihrer Vergangenheit in der DDR. Zumindest gibt es hier offenbar beratende Kontakte zu damals linienentreue Genossen. Immerhin ist sie 1981 in die damalige SED eingetreten, hat nach dem Fall der Mauer die Übergangszeit in der PDS-Fraktion mitgestaltet und ist heute für "Die Linke" im Senat von Berlin.

Ich kann nur feststellen, dieses Thema behandelt der Seat mit Scheuklappen. Wir vermieten unseren Wohnungsbestand seit 1994. Wir investieren regelmäßig in die Instandhaltung und Renovierung. Die Wohnungen sind modern möbliert und wie häufig mussten wir bei Auszug des Mieters Inventar ersetzen. Es gibt einfach viele Kosten, die ein Aussenstehender nicht wahrnimmt und auch nicht über die Nebenkostenabrechnung gedeckt sind.

Liebe Frau Lompscher, sehr geehrte Damen und Herren des Senats,
bitte ersparen Sie uns weitere Gedanken zu solchen irrsinnigen Vorhaben. Bitte bauen Sie die vom Senat versprochene Anzahl von Wohnungen und das "Problem" löst sich von alleine auf.
Denken Sie jedoch auch an die Zukunft Berlins. Erwartungsgemäß ist seit Fall der Mauer der Zuzug in die Metropole ungebrochen groß. Es ist die Weitsicht Ihrer Politik, die alles in ein geregeltes Fahrwasser betten kann, und das betrifft nicht nur den Wohnungsbau.

Bundesverfassungsgericht am 18.07.2019
Mietpreisbremse (Aktenzeichen 1BvL 1/18, 1 BvR 1595/18, 1 BvL 4/18)
Die Mietpreisbremse verstößt nicht gegen das im grundgesetz verankerte Recht auf Gleichbehandlung, Vertragsfreiheit und Eigentum. Darum nahm das Verfassungsgericht die Klage auf Verfassungswidrigkeit nicht an. Mit Freude beschließt der Koallitionsausschuss eine Erweiterung der mietpreisbremse und weitere Maßnahmen gegen Eigentümer und Vermieter.
Es ist jedoch davon auszugehen, dass einzelne Verordnungen der Bundesländer vor Gericht scheitern werden.

Grundsätzlich ist die Mietpreisbremse als schwaches Instrument der Politik einzustufen. Dennoch gab es im August 2019 einen Beschluss des derzeitigen Koallitionsausschusses (CDU/CSU und SPD). Sie verlängerten ihr "geniales" Hilfsmittel von 2020 auf 2025. Zum jahresende soll ein Entwurf zur Gesetzesänderung vorliegen.

Das Berliner Abgeordnetenhaus gönnt sich eine Lohnerhöhung von fast 60%

Berlin, September 2019

Jeder Arbeitnehmer der Bundesrepublik weiß wie schwierig es ist eine Lohnerhöhung beim Arbeitgeber durchzusetzen. Mit guten Argumenten und zähen Verhandlungen sind es 1 %, vielleicht schafft man auch 2% mit sehr guten Argumenten. Manchmal ist der Arbeitgeber sogar gnädig, wenn der resignierende Angestellte schon aufgegeben hat, er genehmigt einen Inflationsausgleich.

Überstunden bezahlen, ein Fremdwort und kein gutes Thema bei Verhandlungen. Überstunden sind nicht notwendig. Im anderen Fall ist der Arbeitnehmer schlecht organisiert. Ich denke mal, jeder kennt das, diese Motivationsschübe im Arbeitsleben.

 
Die Ursächlichkeit liegt an den deutschen Vertragsgrundlagen für den Arbeitnehmer, der nach Zeit entlohnt wird. Schroff gesagt: „Nicht das Arbeitsergebnis zählt, sondern die Zeit, die jeder dem Arbeitgeber anbietet.“

 
Das hat auch der Berliner Senat erkannt und beraumt ab dem Jahr 2020 mehr Sitzungsstunden an. Die logische Konsequenz, mehr Zeit, mehr Geld! Das müsste doch jeder Bürger verstehen, auch die unzufriedene Bevölkerung.
 
Im Umkehrschluss bedeutet das, dass man sich bis dato nur in Teilzeit mit der Politik im Allgemeinen und der Lenkung Berlins im Speziellen beschäftigt hat. Das wiederum würde erklären, warum es derzeit so viele Lücken mit der Zufriedenheit in der Bevölkerung gibt.

 
Andererseits ist ein solcher Gedanke fatal, weil doch in der Vergangenheit, speziell in der Nachkriegszeit und zeitlich folgend, sehr gute Lenker im Senat tätig waren. Und dies offenbar als Teilzeitbeschäftigte.

 
Unter Herrn Müllers Regime darf jeder Abgeordnete ebenfalls weiterhin einen Nebenjob ausführen. Naheliegend stellt sich mir die Frage mit welcher Priorität dieser Spagat im Detail betrieben wird.

 
Genau das ist was stört. Es ist vollkommen egal mit welchem Aufwand ein Job erledigt wird, er muss gut erledigt werden, das Ergebnis ist entscheidend. Und da…, na ja…, daran haben mittlerweile viele Berliner mehr oder weniger große Zweifel.

 
Nun kann man desgleichen denken, dass die etwas über 6.000,-- Euro im Monat nicht zu viel sind, eben für diese verantwortungsvolle Aufgabe, die der Wähler gestellt hat. Es ist aber nicht Schluss mit der Fahnenstange. Denn die monatliche Kostenpauschale von fast 3.000,-- bleibt erhalten und bei Beschäftigung eines Mitarbeiters gibt es nochmals über 4.000,-- Euro im Monat. Nicht unerhebliche Pensionsansprüche nach getaner Arbeit, die gibt es selbstverständlich auch.

 
Soviel zur derzeitigen Motivation um Berlin in die Zukunft zu führen.

Ein erster Effekt auf den Plan von Frau Lompscher nach Mietendeckel und Verstaatlichung
Die Zahl der Baugenehmigungen geht im zweiten Quartal 2019 um 10,6 % zurück.

Diese Entwicklung hat mehrerlei Hintergründe:
    • Fehlendes Bauland
    • Androhung politisch Beauftragter nach Enteignung von Wohneigentümer und sich das hieraus ergebene Volksbegehren verunsicherter Mieter
    • Investoren werden unsicher und zurückhaltender
    • Denkmalschutz
    • Vorhaben die Mieten bis 2024 einzufrieren
    • Die erwartete Klagewelle von Mietern zum Mietendeckel
    • Klaffende Kosten- /Nutzenerwartungen durch fest vorgeschriebene Mieten und weiterhin steigende Baupreise
    • Derzeit stagnierende Mieten

Wenn es auch kaum jemand wahrnimmt, die Mietpreise stagnieren derzeit bundesweit, so auch in Berlin. Im Gegensatz zu Köln, Düsseldorf und Frankfurt am Main, hier gibt es noch ein Plus von ca. 0,5 % bis ca. 5 %.
Ungebremst sind dagegen offenbar die Kaufpreise. Wenn mich nicht alles täuscht, wurde im Bezirk Mitte in diesem Jahr eine Immobilie für über 21.000,-- Euro pro Quadratmeter verkauft. Wenn solche Preisaufrufe üblich sind, dann wird die Mietpreisentwicklung verständlicher. Der durchschnittliche und etwas wirtschaftlich denkende Investor wird sich jedoch kaum auf solche Kampfansagen einlassen.
Nach wie vor ist der Bevölkerungszuwachs in Berlin treibend. Das erhebliche Defizit von ca. 200.000 Wohneinheiten lässt sich auch vom Senat nicht wegdiskutieren und schon gar nicht durch teure Wohnungsrückkäufe auffangen.

M.E. sind nach wie vor zwei Maßnahmen zielführender:
    • Wohnraum schaffen
    • Modernisierungsumlage überdenken, eine Reduzierung bringt zwangsläufig eine Mietpreisstabilität mit sich.
Mietpreisbremse..., nun ja...
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